Xây thô trọn gói là hình thức chủ đầu tư giao cho nhà thầu thực hiện toàn bộ hoặc phần lớn các công việc từ chuẩn bị mặt bằng, thi công móng, kết cấu, xây tường đến một số hạng mục kỹ thuật và hoàn thiện nền cơ bản theo phạm vi đã thống nhất trong hợp đồng.

Tuy nhiên, cụm từ “xây thô trọn gói” không có một phạm vi cố định áp dụng cho mọi công trình. Mỗi nhà thầu có thể quy định khác nhau về vật tư, nhân công, hạng mục bao gồm và những phần loại trừ.

Vì vậy, điều quan trọng không phải chỉ là hỏi “giá xây thô bao nhiêu tiền/m²?”, mà phải xác định rõ gói xây thô bao gồm những công việc nào, vật tư nào, khối lượng nào và phần nào chủ đầu tư phải tự thực hiện.

Xây thô trọn gói thực chất là gì?

Trong xây dựng nhà phố, biệt thự hoặc nhà ở dân dụng, phần thô thường được hiểu là nhóm công việc tạo nên khung kết cấu và hình hài cơ bản của công trình.

Thông thường, phạm vi xây thô có thể bao gồm:

• Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình.
• Thi công móng và các cấu kiện liên quan.
• Thi công cột, dầm, sàn bê tông cốt thép.
• Thi công cầu thang bê tông cốt thép.
• Xây tường bao, tường ngăn.
• Thi công một số hạng mục mái.
• Đi đường ống điện, nước âm tường hoặc âm sàn theo thiết kế.
• Trát tường trong và ngoài nhà theo phạm vi hợp đồng.
• Cán nền hoặc các công việc nền cơ bản.
• Chống thấm một số khu vực theo thỏa thuận.
• Nhân công và vật tư phụ phục vụ các hạng mục trên.

Nhưng đây mới chỉ là khung tham khảo.

Ví dụ, một nhà thầu có thể báo giá xây thô đã bao gồm nhân công điện nước âm tường nhưng chưa bao gồm vật tư điện nước. Nhà thầu khác có thể bao gồm cả ống luồn dây, dây điện và đường ống cấp thoát nước.

Do đó, không nên hiểu “xây thô trọn gói” đồng nghĩa với việc mọi thứ trước khi hoàn thiện đều đã nằm trong giá.

Phạm vi xây thô nên được chia thành những nhóm nào?

Một cách đơn giản để chủ đầu tư kiểm tra là chia toàn bộ gói xây thô thành 7 nhóm công việc.

Nhóm	Nội dung chính
Chuẩn bị	Mặt bằng, định vị, lán trại, điện nước phục vụ thi công
Móng	Đào đất, móng, giằng móng, bê tông, cốt thép
Kết cấu	Cột, dầm, sàn, cầu thang
Xây	Tường bao, tường ngăn, xây hộp kỹ thuật
Kỹ thuật âm	Điện, cấp nước, thoát nước âm
Hoàn thiện thô	Trát, cán nền, một số hạng mục cơ bản
Mái & chống thấm	Mái, sân thượng, ban công, chống thấm theo phạm vi

Cách chia này giúp chủ đầu tư dễ kiểm tra hơn thay vì chỉ nhìn một dòng trong hợp đồng là “xây thô trọn gói”.

Phần chuẩn bị công trường gồm những gì?

Trước khi thi công móng, công trường cần được chuẩn bị để đảm bảo có thể triển khai đúng thiết kế và tổ chức thi công.

Các công việc thường gặp gồm:

• Dọn dẹp mặt bằng.
• Xác định tim trục công trình.
• Xác định cao độ.
• Chuẩn bị khu vực tập kết vật liệu.
• Bố trí khu vực trộn hoặc tiếp nhận bê tông.
• Lắp đặt điện, nước tạm phục vụ thi công.
• Che chắn công trường nếu cần.
• Tập kết máy móc, thiết bị và dụng cụ thi công.

Đối với nhà phố nằm trong khu dân cư đông đúc, phần chuẩn bị còn liên quan đến vận chuyển vật liệu, vị trí tập kết, biện pháp che chắn và tổ chức thi công trong điều kiện mặt bằng hạn chế.

Chủ đầu tư cần kiểm tra

Không nên chỉ hỏi “nhà thầu có lo mặt bằng không?”, mà cần làm rõ:

• Điện nước phục vụ thi công do bên nào chịu?
• Chi phí vận chuyển vật liệu đến công trường đã bao gồm chưa?
• Chi phí máy móc thi công có nằm trong giá không?
• Công tác che chắn công trình thuộc phạm vi nào?
• Chi phí dọn dẹp và vận chuyển phế thải được tính như thế nào?

Đây là những khoản nhỏ nhưng nếu không thống nhất từ đầu có thể phát sinh trong quá trình xây dựng.

Xây thô trọn gói phần móng gồm những gì?

Phần móng là một trong những hạng mục cần kiểm tra kỹ nhất vì liên quan trực tiếp đến khả năng chịu lực của công trình.

Tùy phương án thiết kế, công việc có thể bao gồm:

• Đào đất móng.
• Xử lý nền theo thiết kế.
• Thi công bê tông lót.
• Gia công và lắp đặt cốt thép.
• Lắp dựng cốp pha.
• Đổ bê tông móng.
• Thi công giằng móng.
• Thi công cổ cột.
• Lấp đất và đầm nền theo yêu cầu.
• Vận chuyển đất thừa ra khỏi công trường.

Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng có cùng cấu tạo móng.

Nhà phố có thể sử dụng móng đơn, móng băng hoặc giải pháp móng khác. Biệt thự có diện tích lớn, tải trọng lớn hoặc điều kiện địa chất phức tạp có thể phát sinh các giải pháp nền móng khác.

Vì vậy, hợp đồng nên ghi rõ phạm vi theo hồ sơ thiết kế kết cấu được phê duyệt, thay vì chỉ ghi chung chung “thi công móng”.

Phần kết cấu bê tông cốt thép gồm những gì?

Sau phần móng là hệ thống kết cấu chính của công trình.

Thông thường gồm:

• Cột.
• Dầm.
• Sàn.
• Cầu thang.
• Ban công.
• Sàn mái.
• Các cấu kiện bê tông cốt thép khác theo thiết kế.

Với mỗi hạng mục, chủ đầu tư nên kiểm tra cả vật tư và nhân công.

Ví dụ, hợp đồng cần thể hiện rõ:

• Chủng loại thép.
• Quy cách thép.
• Chủng loại xi măng.
• Loại bê tông.
• Phương án cấp bê tông.
• Cốp pha.
• Giàn giáo.
• Máy móc phục vụ đổ bê tông.
• Nhân công gia công, lắp dựng.

Đặc biệt, không nên chỉ ghi “thép theo thiết kế” mà không có nguyên tắc xử lý khi thiết kế thay đổi khối lượng thép hoặc kết cấu.

Xây tường có nằm trong gói xây thô không?

Thông thường xây tường là một trong những hạng mục chính của phần thô.

Có thể bao gồm:

• Tường bao ngoài.
• Tường ngăn phòng.
• Tường vệ sinh.
• Tường khu vực kỹ thuật.
• Hộp kỹ thuật.
• Các chi tiết xây theo bản vẽ kiến trúc.

Tuy nhiên, cần xác định rõ:

Loại tường nào được tính?

Ví dụ:

• Tường 110.
• Tường 220.
• Tường chống nóng.
• Tường kỹ thuật.
• Tường trang trí đặc biệt.

Nếu thiết kế có nhiều loại tường với độ dày khác nhau, việc chỉ ghi “xây tường theo thiết kế” có thể khiến việc nghiệm thu và quyết toán sau này khó thống nhất.

Điện nước âm tường có thuộc xây thô trọn gói?

Đây là một trong những phần dễ gây hiểu nhầm nhất.

Một số nhà thầu đưa nhân công điện nước âm tường vào gói xây thô, nhưng vật tư điện nước lại do chủ đầu tư cung cấp.

Một số đơn vị khác có thể bao gồm cả một phần vật tư.

Do đó cần tách thành hai nội dung:

Nhân công

• Đục tường.
• Đi ống.
• Lắp đặt ống cấp nước.
• Lắp đặt ống thoát.
• Đi ống điện.
• Đặt hộp điện.
• Lắp đặt các vị trí chờ.

Vật tư

• Ống điện.
• Ống cấp nước.
• Ống thoát nước.
• Hộp điện.
• Phụ kiện nối ống.
• Vật tư phụ.

Hai phần này không nên gộp thành một câu “bao gồm điện nước âm tường”.

Cần ghi cụ thể bên nào cung cấp vật tư và bên nào chịu trách nhiệm thi công.

Trát tường, cán nền có nằm trong phần thô?

Tùy hợp đồng, trát tường và cán nền có thể thuộc gói xây thô.

Nếu có, nên xác định rõ phạm vi:

• Trát trong nhà.
• Trát ngoài nhà.
• Trát khu vực ban công.
• Trát tường kỹ thuật.
• Cán nền các tầng.
• Tạo dốc khu vực vệ sinh.
• Cán nền sân thượng hoặc mái.

Đặc biệt với khu vực vệ sinh, ban công và sân thượng, cần phân biệt giữa cán nền tạo dốc và chống thấm.

Hai công việc này có liên quan nhưng không phải lúc nào cũng được tính chung.

Chống thấm có nằm trong giá xây thô?

Đây là hạng mục chủ đầu tư cần hỏi thật kỹ.

Không nên chỉ hỏi:

“Gói xây thô có chống thấm không?”

Mà nên hỏi:

“Chống thấm những vị trí nào, sử dụng hệ vật liệu nào, bao nhiêu lớp và đã bao gồm nhân công, vật tư hay chưa?”

Các khu vực cần xác định gồm:

• Sàn vệ sinh.
• Ban công.
• Sân thượng.
• Mái.
• Khu vực bể nước.
• Tầng hầm nếu có.
• Chân tường.
• Các vị trí xuyên sàn, xuyên tường.
• Khe tiếp giáp có nguy cơ thấm.

Một hệ chống thấm tốt không chỉ phụ thuộc vào vật liệu mà còn phụ thuộc vào xử lý nền, chi tiết góc, cổ ống, mạch ngừng, tạo dốc và thử nước.

Mái nhà thuộc phần xây thô đến đâu?

Mái là hạng mục cần quy định riêng vì mỗi công trình có cấu tạo khác nhau.

Có thể là:

• Mái bê tông cốt thép.
• Mái dốc.
• Mái ngói.
• Mái tôn.
• Mái kết hợp bê tông và ngói.
• Sân thượng có lớp chống thấm và bảo vệ.

Chủ đầu tư nên kiểm tra:

• Kết cấu mái.
• Vật liệu lợp.
• Hệ khung mái nếu có.
• Chống thấm.
• Cách nhiệt.
• Máng thu nước.
• Ống thoát nước mái.
• Các chi tiết tiếp giáp tường và mái.

Nếu nhà thầu chỉ báo “thi công mái theo thiết kế”, vẫn cần xem bản vẽ mái và bảng vật tư để biết chính xác phạm vi.

Những hạng mục thường không thuộc xây thô

Một trong những cách kiểm tra phạm vi hiệu quả nhất là lập danh sách “không bao gồm”.

Thông thường, các công việc hoàn thiện sau đây không thuộc phần xây thô hoặc phải tách riêng:

• Gạch lát nền.
• Gạch ốp tường hoàn thiện.
• Sơn nội thất.
• Sơn ngoại thất.
• Đá cầu thang hoàn thiện.
• Đá mặt tiền.
• Cửa nhôm kính hoàn thiện.
• Cửa gỗ.
• Thiết bị vệ sinh.
• Thiết bị điện.
• Đèn chiếu sáng.
• Điều hòa.
• Tủ bếp.
• Nội thất.
• Lan can hoàn thiện.
• Thiết bị nhà bếp.

Tuy nhiên, đây chỉ là phạm vi tham khảo.

Nếu nhà thầu báo giá “xây thô + hoàn thiện”, phạm vi sẽ hoàn toàn khác. Vì vậy, chủ đầu tư cần đọc bảng vật tư và phạm vi công việc, không nên chỉ dựa vào tên gọi của gói thầu.

Cách kiểm tra phạm vi công việc trong báo giá

Một báo giá xây thô tốt nên được kiểm tra theo nguyên tắc:

Có hạng mục → có vật tư → có nhân công → có quy cách → có cách nghiệm thu.

Ví dụ:

Hạng mục	Cần kiểm tra
Thép	Chủng loại, quy cách, theo thiết kế
Bê tông	Cấp độ, phương án cung cấp
Xây tường	Loại gạch, chiều dày
Trát	Khu vực, chiều dày, yêu cầu bề mặt
Điện âm	Nhân công hay cả vật tư
Nước âm	Chủng loại ống, phụ kiện
Chống thấm	Vị trí, vật liệu, quy trình
Mái	Cấu tạo, vật liệu, chống thấm
Phế thải	Thu gom và vận chuyển
Máy móc	Máy thi công thuộc bên nào

Bảng này nên được đính kèm hoặc dẫn chiếu rõ trong hợp đồng.

Kiểm tra phạm vi bằng bản vẽ thay vì chỉ đọc báo giá

Một sai lầm khá phổ biến là chủ đầu tư chỉ kiểm tra báo giá mà không đối chiếu với bản vẽ.

Trong khi đó, phạm vi công việc phải được xác định dựa trên ít nhất:

Bản vẽ kiến trúc + bản vẽ kết cấu + bản vẽ điện nước + bảng vật tư + hợp đồng.

Ví dụ, bản vẽ có thể thể hiện:

• Ban công.
• Bồn hoa.
• Mái che.
• Hộp kỹ thuật.
• Bậc tam cấp.
• Sân thượng.
• Các đoạn tường đặc biệt.
• Cấu kiện bê tông phụ.

Nếu những phần này không được thể hiện rõ trong bảng phạm vi, sau này rất dễ phát sinh câu hỏi:

“Hạng mục này đã nằm trong giá chưa?”

Cách phát hiện những điểm dễ phát sinh chi phí

Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên đánh dấu các cụm từ như:

• “Theo thực tế”.
• “Nếu phát sinh”.
• “Chưa bao gồm”.
• “Tùy điều kiện thi công”.
• “Theo thỏa thuận”.
• “Vật tư do chủ đầu tư cung cấp”.
• “Khối lượng tính thực tế”.
• “Chưa bao gồm chi phí vận chuyển”.

Những câu này không có nghĩa là hợp đồng không tốt, nhưng cần làm rõ cách tính.

Ví dụ:

“Chi phí đào đất tính theo thực tế.”

Cần xác định “thực tế” được đo như thế nào, ai xác nhận khối lượng và căn cứ vào đâu để quyết toán.

Kiểm tra phần việc theo 4 câu hỏi

Nếu không có nhiều thời gian đọc toàn bộ hồ sơ, chủ đầu tư có thể kiểm tra từng hạng mục bằng 4 câu hỏi:

1. Làm gì?

Xác định công việc cụ thể.

2. Dùng gì?

Xác định vật liệu, chủng loại và quy cách.

3. Ai làm?

Xác định trách nhiệm của chủ đầu tư hay nhà thầu.

4. Tính tiền thế nào?

Xác định giá đã bao gồm hay sẽ phát sinh.

Ví dụ với chống thấm:

Làm gì? Chống thấm sàn vệ sinh.

Dùng gì? Hệ vật liệu chống thấm cụ thể.

Ai làm? Nhà thầu cung cấp vật tư và nhân công.

Tính tiền thế nào? Đã nằm trong đơn giá xây thô, không phát sinh nếu thi công đúng thiết kế.

Cách kiểm tra này đơn giản nhưng giúp phát hiện rất nhiều điểm chưa rõ trong hợp đồng.

Đặc biệt lưu ý các công việc “giao giữa hai bên”

Đây là nhóm dễ phát sinh tranh cãi nhất.

Ví dụ:

• Nhà thầu xây tường, chủ đầu tư cung cấp vật tư.
• Nhà thầu đi điện nước, chủ đầu tư mua dây và thiết bị.
• Nhà thầu chống thấm, chủ đầu tư mua vật liệu.
• Nhà thầu vận chuyển vật liệu đến chân công trình nhưng chủ đầu tư chịu vận chuyển lên tầng.
• Nhà thầu thu gom phế thải nhưng không bao gồm vận chuyển ra ngoài.

Những công việc này cần được quy định thành ranh giới trách nhiệm.

Có thể lập bảng:

Công việc	Nhà thầu	Chủ đầu tư
Nhân công xây thô	✓
Vật tư kết cấu	✓
Vật tư hoàn thiện		✓
Điện nước âm tường	Theo hợp đồng	Theo hợp đồng
Thiết bị điện		✓
Thiết bị vệ sinh		✓
Thu gom phế thải	✓
Vận chuyển phế thải	Theo hợp đồng	Theo hợp đồng

Không nên để những nội dung này ở dạng thỏa thuận miệng.

Kiểm tra phạm vi công việc trước khi ký hợp đồng

Những dấu hiệu cho thấy phạm vi xây thô chưa rõ

Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu làm rõ nếu báo giá có các dấu hiệu:

• Thứ nhất: Chỉ có một đơn giá/m² nhưng không có bảng phạm vi.
• Thứ hai: Không ghi rõ vật tư chính.
• Thứ ba: Điện nước chỉ ghi “thi công hoàn chỉnh” nhưng không nói vật tư thuộc bên nào.
• Thứ tư: Chống thấm không ghi vị trí và quy trình.
• Thứ năm: Không có danh sách hạng mục loại trừ.
• Thứ sáu: Không quy định cách xử lý khi thiết kế thay đổi.
• Thứ bảy: Không có nguyên tắc xác định khối lượng phát sinh.

Đơn giá thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm nếu sau đó phát sinh nhiều hạng mục ngoài hợp đồng.

Nên kiểm soát phát sinh xây thô như thế nào?

Phát sinh trong xây dựng không phải lúc nào cũng tránh được. Điều quan trọng là phải kiểm soát nguyên nhân và cách xác nhận.

Có thể chia thành ba nhóm:

Phát sinh do chủ đầu tư thay đổi

Ví dụ:

• Thay đổi mặt bằng.
• Tăng diện tích.
• Thêm ban công.
• Thay đổi vật liệu.
• Thay đổi công năng.

Nhóm này cần có xác nhận trước khi thi công.

Phát sinh do điều kiện thực tế

Ví dụ:

• Điều kiện nền đất khác dự kiến.
• Khối lượng đào đất thay đổi.
• Xuất hiện yêu cầu xử lý đặc biệt.

Cần có biên bản xác nhận và cơ sở tính toán.

Phát sinh do nhà thầu tính thiếu

Nếu công việc đã thuộc phạm vi hợp đồng nhưng nhà thầu không tính đủ, cần xem lại điều khoản hợp đồng trước khi chấp nhận phát sinh.

Đây là lý do phạm vi công việc phải được thống nhất càng chi tiết càng tốt trước khi khởi công.

Nguyên tắc quan trọng: “Trọn gói” phải được định nghĩa bằng văn bản

Từ “trọn gói” nghe có vẻ rất rõ nhưng thực tế lại có thể được hiểu khác nhau.

Một gói xây thô trọn gói tốt nên thể hiện được:

Phạm vi công việc + vật tư + nhân công + tiêu chuẩn/ quy cách + khối lượng hoặc căn cứ xác định khối lượng + trách nhiệm mỗi bên + cách xử lý phát sinh.

Nếu thiếu một trong các nội dung này, việc kiểm soát chi phí sẽ khó hơn.

Đặc biệt với nhà phố và biệt thự có nhiều chi tiết kiến trúc, chủ đầu tư càng cần tránh việc ký hợp đồng chỉ dựa trên đơn giá xây dựng/m².

Mẫu bảng kiểm tra phạm vi xây thô

Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư có thể yêu cầu nhà thầu lập một bảng tương tự:

Hạng mục	Phạm vi	Vật tư	Nhân công	Ghi chú
Móng	Theo bản vẽ kết cấu	Có	Có
Kết cấu	Cột, dầm, sàn	Có	Có
Xây tường	Theo bản vẽ	Có	Có
Trát	Trong/ngoài nhà	Có	Có
Điện âm	Theo thiết kế	Xác định rõ	Có
Nước âm	Theo thiết kế	Xác định rõ	Có
Chống thấm	Khu vực quy định	Có	Có
Cán nền	Theo phạm vi	Có	Có
Mái	Theo bản vẽ	Có	Có
Phế thải	Thu gom/vận chuyển		Có	Xác định rõ

Bảng này không chỉ giúp chủ đầu tư kiểm tra báo giá mà còn là cơ sở để nghiệm thu và xử lý phát sinh trong quá trình thi công.

Xây thô trọn gói không nên được hiểu đơn giản là một mức giá tính theo m². Giá trị thực tế của gói thầu nằm ở phạm vi công việc, vật tư, nhân công và trách nhiệm mà nhà thầu cam kết thực hiện.

Trước khi ký hợp đồng, chủ đầu tư nên đối chiếu đồng thời bản vẽ – bảng vật tư – phạm vi công việc – báo giá – hợp đồng – phụ lục hợp đồng. Mỗi hạng mục cần xác định rõ làm gì, dùng vật liệu gì, ai chịu trách nhiệm và cách tính chi phí.

Đặc biệt, cần làm rõ các nhóm dễ phát sinh như móng, vận chuyển đất, điện nước âm, chống thấm, mái, phế thải, máy móc và các thay đổi thiết kế.

Một hợp đồng xây thô rõ ràng không chỉ giúp kiểm soát ngân sách mà còn hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu. Nguyên tắc quan trọng nhất là:

Đừng chỉ hỏi “giá xây thô bao nhiêu một mét vuông?”, hãy hỏi “với mức giá này, nhà thầu cam kết làm chính xác những gì?”